Condensa sui muri della facciata. Il condominio non risponde dei danni provocati alle proprietà esclusive.

Condensa sui muri della facciata. Il condominio non risponde dei danni provocati alle proprietà esclusive.

danni cagionati negli immobili di proprietà esclusiva a causa della condensa sono a carico del singolo condomino; il condominio, infatti, non ne risponde, in quanto trattasi di un fatto naturale e, conseguentemente, i danni che ne derivano non sono evitabili con l’ordinaria manutenzione. Questo è quanto disposto dalla Corte di Cassazione con sentenza n. 15615 del 22 giugno 2017

 Il condominio deve assumere, nell’interesse comune, l’obbligo di provvedere a nuove opere di coibentazione

La vicenda. I proprietari di un’unità abitativa evocavano in giudizio il condominio al fine di ottenere il risarcimento dei danni per le infiltrazioni di umidità provocate dalle microfessurazioni delle pareti esterne dell’edificio.

Il giudice di secondo grado statuiva l’assenza di responsabilità del condominio per il fenomeno della condensazione, a causa del quale si erano verificate infiltrazioni di umidità nelle stanze da letto degli attori.

La consulenza tecnica d’ufficio, infatti, aveva accertato che la ragione delle suddette infiltrazioni era da ascriversi a “cause endogene” e solo marginalmente alle fessurazioni presenti sulla facciata.

Il condominio, quindi, era condannato ad eseguire i lavori sulla facciata, mentre la domanda risarcitoria veniva rigettata. Si giungeva così in Cassazione.

Responsabilità del condominio come custode.I ricorrenti argomentano le proprie difese sostenendo che la condensa all’interno dell’appartamento fosse dovuta alla mancata manutenzione della facciata condominiale.

Pertanto il condominio, in quanto custode dell’immobile, doveva provvedere al risarcimento del danno.

Si ricorda che l’art. 2051 c.c. prevede la responsabilità per danni da cose in custodia, in virtù del quale ciascuno è responsabile per il danno cagionato dalle cose di cui è custode.

Quindi, «qualora il fenomeno, originato da difettosa coibentazione delle parti comuni dell’edificio, sia causa di danni a singoli condomini, nei confronti di questi è responsabile, in via autonoma ex art. 2051 c.c., il condominio, che è tenuto quale custode ad eliminare le caratteristiche lesive insite nella cosa propria» (Cass. 3753/1999).

Ai sensi dell’art. 2051 c.c., dunque, il condominio è custode dei beni comuni e risponde per i danni da essi derivanti.

Tuttavia, ai fini dell’accertamento della suddetta responsabilità, è necessario dimostrare il nesso eziologico tra la condotta del custode e quella del danno.

Ebbene, i ricorrenti, a tal proposito, sottolineano che la CTU aveva parlato di “concause” in riferimento alla condensa, alcune delle quali ascrivibili al condominio stesso.

La condensa limita il godimento dell’appartamento. E’ responsabile il costruttore.

Concause e fatto naturale. Il giudice di legittimità rigetta la ricostruzione dei proprietari e conferma il percorso argomentativo seguito dalla sentenza di secondo grado.

Infatti, solo alcuni dei danni lamentati dai ricorrenti erano riconducibili alla responsabilità del condominio; mentre per gli altri la causa era da ricercarsi in un fatto naturale, che si sarebbe verificato anche se il condominio avesse provveduto alla manutenzione della facciata.

Ne consegue, dunque, che sia stato escluso il nesso causale tra la condotta del condominio ed il fatto di danno e, conseguentemente, il diritto al risarcimento.

Precedenti in materia di condensa e umidità.L’umidità provoca la formazione di muffe, il distacco e la disgregazione dell’intonaco, oltre ad essere dannosa per la salute degli abitanti della casa. Simili fenomeni spesso avvengono all’interno delle abitazioni site in condominio. Le cause possono essere varie.

Ad esempio, per una coibentazione inadeguata delle strutture perimetrali o delle coperture.

Come vedremo, nelle circostanze più gravi, è possibile esperire un’azione contro il costruttore oppure se le cause sono da ricercarsi nei beni comuni, la responsabilità è ascrivibile alla compagine condominiale.

In un caso, la Suprema Corte ha escluso la responsabilità del condominio, quale custode del bene comune (art. 2051 c.c.), giacché l’umidità prodotta nel locale si era aggravata a causa del cambio di destinazione d’uso, da magazzino a negozio, quindi per il fatto del danneggiato (Cass. 25239/2011).

Infatti, la responsabilità ex art. 2051 c.c. sussiste in relazione a tutti i danni cagionati dalla cosa, essendo esclusa solo dal caso fortuito, «il quale può essere rappresentato […] anche dal fatto del danneggiato, avente un’efficacia causale tale da interrompere del tutto il nesso eziologico tra la cosa e l’evento dannoso o da affiancarsi come ulteriore contributo utile nella produzione del danno» (Cass. 8229/2010).

In altre fattispecie, si è ritenuto responsabile il condominio per l’inadeguata coibentazione della coperturadello stabile (App. Catania 3 marzo 2007).

Infiltrazioni dal muro perimetrale. Il muro perimetrale rientra tra i beni comuni (art. 1117 c.c.), pertanto, se le infiltrazioni che interessano la singola unità abitativa provengano dalla facciata, le riparazioni ed il risarcimento sono a carico di tutti i condomini, compreso il danneggiato.

La quota di risarcimento sarà corrisposta in base ai millesimi, mentre quella del condomino interessato verrà ridotta proporzionalmente.

Tuttavia, in base a quanto emerge dalla pronuncia in commento (Cass. 15615/2017), per ottenere il risarcimento occorre la dimostrazione che il fatto di danno sia stato cagionato dall’omessa manutenzione del bene comune; in caso contrario, il condominio è indenne da responsabilità.

Grave difetto e responsabilità decennale del costruttore. Nel caso in cui le infiltrazioni siano tali da configurare un “grave difetto”, sia il danneggiato che il condominio hanno titolo per esperire l’azione di responsabilità verso il costruttore a patto che non siano decorsi i 10 anni previsti dall’art. 1669 c.c..

Secondo i giudici di legittimità rientrano nei gravi difetti persino le infiltrazioni d’acqua determinate da carenze d’impermeabilizzazione e da inidonea realizzazione degli infissi (Cass. 14650/2013)

Conclusioni. La pronuncia in commento (Cass. 15615/2017), dunque, esclude la responsabilità del condominio a fronte di infiltrazioni di umidità verificatesi all’interno delle singole unità immobiliari.

Secondo il giudice di legittimità, il ricorrente non ha dimostrato il nesso causale; infatti, la consulenza tecnica ha accertato che il danno patito dai proprietari non è stato conseguenza immediata e diretta dell’omessa manutenzione della facciata da parte del condominio.

La causa del fenomeno della condensa, in base agli accertamenti tecnici compiuti, è un fatto naturale che si sarebbe prodotto anche in presenza di un’accurata manutenzione del muro perimetrale; pertanto i danni provocati dall’umidità non sono risarcibili dal condominio.

PRECOMPILATA 2017 E DETRAZIONI FISCALI PER LAVORI DI RISTRUTTURAZIONE

PRECOMPILATA 2017 E DETRAZIONI FISCALI PER LA VORI DI RISTRUTTURAZIONE

Fino al 12 marzo sarà possibile correggere le comunicazioni inviate.

Individuazione del beneficiario, detraibilità e ammontare della spesa fra ipotetici errori

Oggi 7 marzo è una data importante per l’agenda degli amministratori di condominio. Scade, infatti, il termine per la trasmissione all’Agenzia delle Entrate dei dati relativi agli interventi di recupero edilizio e di risparmio energetico, le cui spese sono detraibili del 50%. Tuttavia, è possibile fino alla mezzanotte di domenica 12 marzo correggere le comunicazioni inviate ed evitare l’applicazione della sanzione. Allo stesso modo, in caso di errore, la sanzione è ridotta a un terzo se l’avviso da parte dell’Agenzia delle Entrate giungerà entro i primi cinque giorni successivi alla stesso ma, comunque, entro il 6 maggio 2017 (60 giorni).

Quest’anno, lo ricordiamo, la sanzione scatta solo “nei casi di lieve tardività o di errata trasmissione dei dati stessi, se l’errore non determina un’indebita fruizione di detrazioni e deduzioni”. Gli errori nella trasmissione dei dati possono, pertanto, riguardare:

– l’individuazione del beneficiario;
– la detraibilità;
– l’ammontare della spesa.

Per la maggior parte degli amministratori di condominio, la fonte da cui attingere i dati è stato il registro di anagrafe condominiale che è costituito da dichiarazioni rilasciate dai condòmini. Qualora queste fossero mancate, si è proceduto consultando i dai del catasto che, però, può restituire una situazione non conforme alla realtà in quanto non è in vigore il sistema tavolare. Verificare presso le Conservatorie tutti i dati è stato pressoché impossibile, visti i tempi stretti. Da qui, sono sorti i dubbi sull’imputazione delle spese a coloro che solo in apparenza sono proprietari ma che, poi, nella realtà dei fatti, potrebbero non esserlo.

Più complicate, ancora, le verifiche relative agli altri diritti reali (nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione) e di godimento (comodato e locazione). L’Agenzia delle Entrate ha permesso agli amministratori di tralasciare l’invio dei dati di questi soggetti non proprietari né titolari di diritti reali, qualora non rintracciabili.
Questo significa che – solo nel caso in cui ci sia l’indicazione dal condòmino di un beneficiario diverso dal proprietario o titolare di diritti reali – l’amministratore lo indica e segna la voce “Altre tipologie di soggetti”. Quando vi sono dati mancanti, sarà il beneficiario non condòmino a dover correggere la sua precompilata.

Per quel che riguarda la corrette attribuzione dell’ammontare della spesa, questa deve essere definita non sulla base della semplice ripartizione dell’ammontare pagato dall’amministratore di condominio con il bonifico parlante, ma previa verifica dell’avvenuto pagamento del condòmino al condominio. La voce “pagamento non interamente corrisposto al 31/12” va contrassegnata solo se l’amministratore ha potuto anticipare il pagamento da altri fondi. Suddetta voce è stata contrassegnata anche nel caso “di default” in cui il condòmino non abbia pagato nell’anno e, a fronte del bonifico dell’amministratore, possa l’anno successivo ricevere il beneficio.

Dopo la trasmissione della precompilata, gli amministratori devono inviare la certificazione ai condòmini con i dati esatti, ricordando loro che in molti casi dovranno correggere la propria precompilata (730 o Redditi – ex Unico) tenendo conto dei loro effettivi pagamenti, soprattutto quando questi ultimi siano stati eseguiti da soggetti non condòmini, quali conviventi e inquilini.

APPROPRIAZIONE INDEBITA DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

APPROPRIAZIONE INDEBITA DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

Integra il reato di appropriazione indebita la condotta dell’amministratore di condominio che trasferisce sul proprio conto corrente le somme depositate dagli inquilini per ottenere un tasso di interesse migliore.

Lo precisa la Cassazione che non accoglie il ricorso dell’amministratore secondo cui la somma sottratta, pur non essendo destinata a fare fronte a spese condominiali, era stata depositata su altro conto a titolo di investimento nell’interesse esclusivo del condominio amministrato.

CASSAZIONE 25 MAGGIO 2016, N. 33547 (per leggere la SENTENZA clicca QUI)

ETERNIT IN CONDOMINIO

ETERNIT IN CONDOMINIO

Cosa fare se il vicino ha la tettoia in eternit?

Le coperture contenenti amianto possono provocare tumori. Vanno obbligatoriamente segnalate all’Asl o alle Forze dell’ordine. Anche on line e in forma anonima.
Non solo è dannosa ma anche illegale. La tettoia in eternit, come altre coperture di piccoli o grandi fabbricati contenenti amianto, sono bandite da 25 anni [1]. Eppure c’è chi ancora non si disturba a far rimuovere quelle lastre, creando un potenziale danno a se stesso e a chi vive attorno: l’amianto contenuto nell’eternit, infatti, è un minerale estremamente nocivo per l’uomo, che provoca tumori e malattie croniche all’apparato respiratorio. Allora, cosa fare se il vicino ha la tettoia in eternit? Lo si può denunciare? E a chi fare la segnalazione?

Edifici con coperture in eternit: il censimento obbligatorio

Spetta alle Regione fare il censimento dei siti che contengono delle coperture o delle parti in eternit, oltre che predisporre dei piani di protezione dell’ambiente, di decontaminazione, di smaltimento e di bonifica ai fini della difesa dai pericoli derivanti dall’amianto. Il censimento è obbligatorio e vincolante per quanto riguarda edifici pubblici, locali aperti al pubblico, immobili di utilizzazione collettiva (una scuola, un ospedale) e blocchi di appartamenti, cioè condomini. Ad ogni modo, tutti gli edifici in cui si sa che ci sono delle lastre o delle tettoie in eternit vanno censiti, indipendentemente dall’uso che se ne fa.

Tettoia in eternit: chi ha l’obbligo di denuncia?

I proprietari degli immobili che hanno una tettoia, un tetto o una qualsiasi copertura in eternit sono obbligati a presentare denuncia all’Asl, cioè a segnalarne la presenza alle autorità sanitarie locali. Quando si dice «proprietari degli immobili» si dice anche Ente pubblico: se, ad esempio una scuola pubblica o l’ufficio distaccato di un ministero ha una copertura in eternit, il dirigente scolastico o il responsabile di quell’ufficio pubblico ha l’obbligo di segnalazione.

La tettoia in eternit o, comunque, una qualsiasi copertura realizzata con questo materiale, deve essere rimossa obbligatoriamente solo se presenta qualche fonte di rischio. Ad esempio, se con il passare del tempo temporali e grandine l’hanno in parte sbriciolata: se l’eternit viene reso friabile, rilascia nell’aria delle microfibre molto nocive per la salute dell’uomo. In questo caso, la sua rimozione e sostituzione sarà doverosa. Altrimenti si possono eseguire altri interventi come l’incapsulamento o la sovracopertura. Attenzione, però: il semplice cittadino non può eseguire questo tipo di interventi, come nemmeno la rimozione: il lavoro deve essere fatto da ditte specializzate ed autorizzate, iscritte all’Albo nazionale dei gestori ambientali, che provvedono sia alla rimozione sia allo smaltimento della tettoia in eternit o di qualsiasi altra copertura contenente amianto.

Cosa fare se il vicino ha la tettoia in eternit e non lo segnala

Senza dover per forza entrare in guerra con il dirimpettaio, se il vicino ha la tettoia in eternit, magari danneggiata, ma non lo segnala come d’obbligo alle autorità sanitarie, basta rivolgersi all’Asl oppure, anche via Internet ed in forma anonima, ad uno dei siti delle tante associazioni che si occupano di questo problema. La segnalazione può essere fatta anche ai Vigili urbani o al Nucleo ecologico e tutela ambientale dei Carabinieri. Sul web, inoltre, è possibile trovare il modulo di esposto-denuncia per presenza di amianto. Come detto, è possibile fare la segnalazione in forma anonima, per non entrare subito in conflitto con il vicino, ma se riporta la firma e le generalità del denunciante e più probabile che venga considerata attendibile.

Ricevuta la segnalazione, l’Asl contatta l’Arpa (l’Agenzia regionale per la protezione del’ambiente), la quale eseguirà gli opportuni test per rilevare l’eventuale presenza di amianto nell’aria e la sua quantità. Si deciderà, a questo punto, come intervenire sulla tettoia o sulla copertura in eternit.

LA MOROSITA’ IN CONDOMINIO SALE ALLE STELLE NEL 2016

LA MOROSITA’ IN CONDOMINIO SALE ALLE STELLE NEL 2016

Condòmini più morosi nel 2016.

di Saverio Fossati (Fonte Il Sole 24 Ore)

Ritardi nei versamenti sempre più frequenti: il Pil sarà anche aumentato nel 2016 ma non abbastanza da assicurare la puntualità dei pagamenti dei contributi condominiali.

Di fatto, nei maggiori centri d’Italia, l’incremento percentuale registrato nel 2016 da Confabitare (associazione di proprietari di casa) e Confamministrare (amministratori condominiali) è mediamente sul 20-25%, quindi elevatissimo. A lanciare l’allarme è Alberto Zanni, presidente di Confabitare: «Con l’entrata in vigore, il 18 giugno 2013, della nuova legge di riforma del condominio, l’amministratore di condominio è obbligato a rientrare dei mancati incassi emettendo un decreto ingiuntivo nei confronti dei condomini morosi, non appesantendo quindi di ulteriori spese gli altri condomini, come avveniva in precedenza».

Nel 2016 i dati confermano l’affermarsi di questo fenomeno nelle maggiori città, dove vive un cittadino su sei, con ampie percentuali. In testa alla classifica troviamo Bologna con un + 33,8 % poi Roma con + 33% , seguita da Napoli con + 32,7%, Torino +31,8 %, Milano + 30%, Catania + 29,6%,Firenze +28%, Genova + 26,5%, Cagliari + 24,8%, Palermo e Bari registrano rispettivamente un + 23,7% e un + 22,6%, a seguire Padova con + 21,3% e in fondo alla graduatoria Venezia un +19%. «Questi numeri , conclude Zanni, dimostrano purtroppo l’ampio diffondersi di questo fenomeno, anche se va detto, che sempre più spesso, alcuni condomini approfittavano della situazione critica, per fare i “furbetti” e non pagare le rate, in quanto sapevano che difficilmente potevano essere presi provvedimenti nei loro confronti. Ma dopo il 18 giugno 2013 le cose sono cambiate». Decisamente rilevante anche l’importo medio l’importo medio nazionale delle morosità rilevato da Confabitare: 1.250 euro a nucleo familiare, un’enormità per chi evidentemente è in difficoltà, un intero stipendio mensile (o anche di più) per famiglie che probabilmente sono già in larga misura monoreddito. Rimane poi da gestire il fronte della «parziarietà». La riforma dice che i creditori del condominio devono rivolgersi prima ai morosi e solo dopo ai proprietari in regola.

Ma molti giudici – anche se non tutti – consentono ai creditori di pignorare il conto condominiale, su cui si trovano le somme versate da chi paga con puntualità. Senza dimenticare che i fornitori più forti spesso riescono a farsi pagare a discapito degli altri semplicemente minacciando di staccare il gas o l’acqua, o magari di non riparare l’ascensore. In questi casi, i princìpi del Codice soccombono di fronte alla prassi. Il pignoramento del conto corrente condominiale è comunque la vera minaccia per l’assetto finanziario del condominio. Come è stato chiarito sul Sole 24 Ore il 14 febbraio scorso, il pignoramento del conto è legittimo ogni volta che il creditore non venga pagato neppure in parte e quando, successivamente, l’amministratore comunichi i nominativi dei morosi senza identificare il nesso tra la loro morosità e il credito del fornitore. Basterebbe quindi pagare un acconto per mettere in serie difficoltà il creditore.

Sicurezza degli edifici condominiali

Sicurezza degli edifici condominiali

In arrivo nuovi oneri per gli amministratori di condominio

Il registro anagrafe sicurezza. Il decreto legge Destinazione Italia nei prossimi giorni sarà all’esame delle commissioni Finanze e Industria.

L’obbiettivo è quello inserire il registro anagrafe sicurezza (RAS) nel Registro di anagrafe condominiale (art. 1130 c.c.). In sintesi, il nuovo registro contenente i dati emersi da una procedura di individuazione dei pericoli e di analisi dei rischi potenziali ad essi collegati, sarà un documento che, fornendo evidenza dello stato tecnico delle parti comuni condominiali, consentirà di assolvere l’obbligo assegnato dal legislatore all’amministratore di condominio.

=> Registro di sicurezza del condominio

L’obbiettivo del RAS. Tale registro, inoltre, per quanto disposto dalla vigente normativa in materia di sicurezza ed igiene, evidenzierà la rispondenza del condominio ai requisiti di ordine documentale e organizzativo richiesti sia nelle aree comuni che, in caso di presenza di lavoratori subordinati (es.: portiere), nei relativi luoghi di lavoro.

Infine il RAS (registro anagrafe sicurezza), una volta individuati eventuali rischi, consentirà di programmare interventi e procedure finalizzati all’eliminazione o al contenimento degli stessi.

=> Casa. Attenzione ai piccoli segnali di degrado della struttura.

Contenuto del RAS. Affinché il RAS possa rispondere ai requisiti di legge, dovrà contenere, quanto meno, a titolo esemplificativo, la seguente documentazione:

“Dichiarazione di conformità degli impianti condominiali (elettrico citofonico, televisivo (se centralizzato), elettronico (videosorveglianza, sistema di anti-intrusione), idrico, antincendio (se presente), sanitario (allacciamento alla fogna), adduzione GAS (parte condominiale), riscaldamento e climatizzazione (se centralizzato), protezione dalle scariche atmosferiche (se presente);
Documentazione degli impianti sotto pressione (riscaldamento centralizzato, autoclave); Dichiarazione CE ai sensi della direttiva macchine relativa al cancello automatizzato;
Certificazione Vigili del Fuoco (se prevista), CPI (Cert.

Prevenzione Incendi), rinnovo CPI, eventuale SCIA;

Certificato di conformità edilizia e agibilità;
Libretto ascensore attestante il relativo collaudo con indicazione del numero di matricola.

Documenti (impianto elevatore disabili) e Documentazione attestante le verifiche periodiche (dell’impianto ascensore;

Documentazione di carattere chimico, fisico e batteriologico (In caso di presenza di serbatoio, cisterna o tubazione comune per l’adduzione dell’acqua potabile e gli impianti di riscaldamento centralizzati e di climatizzazione centralizzati);
In caso di presenza di giardino con altalene o altri giochi per bambini, assicurarsi che i prodotti installati siano marcati CE;
In caso di presenza di lavoratori subordinati (esempio: il portiere) provvedere alla documentazione e agli adempimenti previsti dal D.Lgs. 81/08;
Documentazione relativa a eventuali interventi per la valutazione o la rimozione di amianto e Documentazione relativa ad eventuali interventi di manutenzione straordinaria eseguiti dal condominio e soggetti al coordinamento per la sicurezza”.
Comunque, la documentazione elencata non è esaustiva, in quanto in un condominio possono essere presenti macchine, impianti o problemi strutturali, che in tale schema non sono menzionati.

Quindi, al fine di produrre un registro anagrafe della sicurezza adeguato all’esigenze del condominio, è consigliabile la consulenza di un tecnico abilitato (quale ad esempio un ingegnere).

=> Ecco perchè l’amministratore deve garantire la sicurezza dell’edificio

La proposta sull”obbligatorietà del fascicolo fabbricato elettronico. Nonostante gli attuali contrasti sull’obbligatorietà del fascicolo fabbricato (aspetti tecnici/amministrativi), recentemente sul tema della sicurezza, alcune associazioni hanno evidenziato che il lavoro che sta disegnando il decreto di attuazione del sismabonus deve essere in stretta correlazione con il fascicolo fabbricato.

=> Il fascicolo del fabbricato e il condominio. In attesa di nuovi sviluppi.

Si tratta di una posizione che la FILLEA CGIL ha espresso in un documento sottoscritto insieme all’associazione nazionale degli archeologi (Ana), alla Confederazione italiana degli archeologi (Cia), a Confedertecnica, la confederazione sindacale delle professioni tecniche, alla Federazione nazionale dei geometri (Geomobilitati) e a In/Arch, l’Istituto nazionale di architettura.

Secondo il segretario generale di FILLEA GCIL, il fascicolo di fabbricato si compone soprattutto di tre elementi: la certificazione energetica, l’antisismica e l’acustica.

La prima ormai è acquisita presso le Regioni, in merito alla secondo (antisismica) si sta lavorando.

Pertanto, il decreto sul sismabonus, in fase di elaborazione presso il Consiglio superiore dei lavori pubblici, diventa allora uno snodo cruciale sull’argomento.

Secondo le citate associazioni, per rendere obbligatorio il fascicolo fabbricato, occorre digitalizzare gli archivi dei catasti, per facilitare il lavoro dei professionisti. Poi, bisogna raccogliere le certificazioni energetiche già realizzate.

Questo primo pacchetto di elementi già disponibili potrà essere integrato con le diagnosi sismiche redatte in attuazione del decreto sul sismabonus.

A questo punto si potrebbe facilmente arrivare a un fascicolo di fabbricato elettronico obbligatorio: una fotografia storico-strutturale dell’immobile, che tenga conto della ramosità a anche della differenziazione tra edifici storici ed edifici moderni. Un documento redatto da professionisti e suddiviso in: una parte generale sul singolo immobile e in una parte specifica sulle singole unità abitative.

=> Prevenzione rischio sismico. Si ritorna a parlare di fascicolo fabbircato.

Il nuovo certificato di idoneità statica. Lo scorso novembre il Comune di Milano ha approvato le linee guida per la verifica dell’idoneità statica delle costruzioni presenti sul territorio comunale.

È stato così introdotto per la prima volta in Italia l’obbligo di collaudo statico per gli edifici più vecchi pena l’inagibilità della struttura.

Con l”articolo 11.6 del documento entrato in vigore il 26.11.2014, infatti, il Comune di Milano, primo in Italia, ha introdotto elementi innovativi riguardo l’obbligo di manutenzione degli edifici.

In particolare, stabilisce che tutti quelli ultimati da più di 50 anni (o che raggiungeranno i 50 anni nei prossimi tre anni) non in possesso di certificato di collaudo dovranno essere sottoposti a verifica e rilascio del CIS entro il 2019.

La stessa cosa dovranno fare, entro il 2024, i fabbricati collaudati da più di 50 anni (o che avranno raggiunto i 50 anni entro tale scadenza). Le linee guida definiscono due livelli di indagine.

Il primo si basa su un’analisi qualitativa del fabbricato e in caso risulti esaustiva e non evidenzi aspetti critici per la sicurezza può dare luogo all’emissione del CIS. Le verifiche di primo livello sono basate sia su ispezioni visive che su valutazioni della storia e del contesto in cui l’edificio è posto.

Queste hanno come fine l’esame delle seguenti criticità: segnali di sofferenza, interventi di modifica dell’organismo strutturale, presenza di pericolo esterno e presenza di elementi accessori al rischio.

Quanto al secondo livello, da effettuare solo nel caso in cui il primo non sia risultato esauriente, si basa su indagini sperimentali e o analitiche che consentano, ove necessario, di definire opportune opere di rinforzo.

Si rende quindi necessario effettuare la valutazione della sicurezza per la struttura secondo le disposizioni della norma vigente (capitolo 8 delle Norme Tecniche per le Costruzioni). Se l’edificio passa positivamente il secondo livello d’indagine si ha il rilascio del CIS che ha una validità massima di 15 anni

 

,

Ripartizione spese condominiali misure antiincendio

Ripartizione spese condominiali misure antiincendio

Chi partecipa alle spese condominiali necessarie alla realizzazione delle opere di protezione dagli incendi (così dette misure antincendio)?

La questione non è di poco conto, specie in quei condòmini in cui sono differenti gli interventi che devono essere effettuati e non tutti riguardanti l’intera collettività.

Non è raro, infatti, che le uniche parti di stabile soggette agli adempimenti connessi all’ottenimento del certificato di prevenzione incendi (o comunque alla SCIA) siano le autorimesse.

In questo contesto è utile rammentare un fatto: tutti gli edifici devono essere costruiti e adeguati alle norme dettate in materia di protezione incendi. Quelli aventi determinate caratteristiche, ad esempio le autorimesse con più di 300 m2 di superficie, devono ottenere una sorta di nulla osta per il loro utilizzo: nulla osta che va dalla SCIA al vero e proprio procedimento di ottenimento del certificato di prevenzione incendi.

Prendiamo proprio il caso della necessità di opere di adeguamento antincendio dell’autorimessa: chi paga che cosa?

La questione è stata anche affrontata e risolta, ad avviso di chi scrive, ineccepibilmente, dal Tribunale di Bologna con la sentenza n. 493 del 10 ottobre 2015.

Nel caso di specie si rendeva necessario porre in essere misure di protezione incendi attive e passive.

Ricordiamo che per misure di protezione passiva s’intende l’insieme delle misure di protezione rispetto alle quali non è prevista l’azione di un uomo o l’azionamento di un impianto, ma la cui presenza ha lo scopo di limitare gli effetti dell’incendio nello spazio (misure a contrasto della propagazione) e nel tempo (misure a contrasto della durata).

Quanto alle misure di protezione attiva, si intendono “gli impianti di rivelazione incendio e segnalazione allarme incendio; gli impianti di estinzione o controllo dell’incendio, di tipo automatico o manuale; gli impianti di controllo del fumo e del calore” (d.m. 20 dicembre 2012).

Nel caso risolto dal Tribunale di Bologna le opere di adeguamento dell’autorimessa condominiale prevedevano interventi di entrambi i tipi e l’assemblea aveva ripartito i costi relativi nel seguente modo:

a) quelli afferenti le misure di protezione passiva che riguardavano parti strutturali dell’intero edificio (anche se ubicate nell’autorimessa, es. pilastri) secondo i millesimi di proprietà tra tutti i condòmini;

b) quelle riguardanti le misure di protezione attiva specificamente afferenti l’autorimessa, solamente tra i proprietari della stessa (art. 1123, terzo comma, c.c.).

Tale modalità di ripartizione non era considerata corretta da alcuni condòmini che la impugnavano.

Il Tribunale, valutata la situazione, ha rigettato l’opposizione (di fatto confermando la validità della delibera), affermando che “l’assemblea condominiale, in considerazione delle differenti opere imposte dalla normativa antincendio, riguardanti rispettivamente le parti strutturali comuni (opere di protezione passiva) e le autorimesse di proprietà esclusiva (opere di protezione attiva) in applicazione dell’art. 1123 comma 1° e 3° c.c., ha correttamente attribuito le spese per le opere relative alla protezione passiva delle parti strutturali comuni a tutti i condomini in base alle tabelle millesimali, e le spese per la protezione attiva delle parti di pertinenza delle autorimesse solo ai proprietari delle stesse” (Trib. Bologna 10 ottobre 2015 n. 493).

Spese per l’intervento del tecnico che ha seguito la pratica

Le pratiche per l’adeguamento delle parti comuni alla normativa antincendio sono affidate ad un tecnico abilitato a predisporre i relativi progetti, nonché a curare l’esecuzione dei lavori (intesa come direzione lavori) necessari al suddetto adeguamento.

In questi casi, chi paga la parcella del professionista e secondo quali criteri?

La risposta segue quanto detto in relazione alle spese riguardanti le misure di protezione attiva e passiva. Ove le spese riguardino l’intero edificio in condominio, anche il costo della prestazione professionale del tecnico dovrà essere ripartito tra tutti i condòmini sulla base dei millesimi di proprietà, salvo diverso accordo.

Qualora, invece, l’opera riguardi una parte del condominio (es. autorimessa), la spesa andrà ripartita, secondo gli stessi criteri, ma solamente tra i condòmini interessati (condominio parziale).

Nell’ipotesi di necessità di esecuzione di entrambi gli interventi, cioè su parti comuni a tutti e cose comuni solo ad alcuni, quindi, è buona norma domandare al professionista un preventivo dettagliato di costo, in modo da poter semplificare la ripartizione del relativo compenso.

Compenso per l’amministratore in relazione alla pratica inerente la prevenzione incendi

Ove concordato preventivamente con il condominio (art. 1129, quattordicesimo comma, c.c.), l’amministratore avrà diritto ad un compenso per l’attività connessa all’ottenimento del certificato di prevenzione incendi (o comunque alla presentazione della SCIA).

In tal caso, come per le spese precedenti, l’individuazione delle persone tenute al pagamento va fatta sulla scorta dei medesimi criteri, spettando agli interessati di contribuire secondo i millesimi di proprietà, salvo differente accordo.

È dubbio se tali compensi possano essere richiesti anche se non indicati nel dettaglio del compenso da presentarsi al momento dell’accettazione della nomina e/o del suo rinnovo (art. 1129, quattordicesimo comma, c.c.).

Ad avviso di chi scrive è sicuramente da escludersi, stante il contenuto dell’articolo appena citato la possibilità di addebitare un compenso extra in sede di rendicontazione consuntiva, mentre non è da escludersi a priori la legittimità della richiesta, ove questa avvenga prima dell’approvazione delle opere di adeguamento e comunque in un contesto tale da non far considerare gli interventi oggetto di approvazione come prevedibili al momento dell’assunzione dell’incarico. Fatto questo di difficile dimostrazione.

Fonte: condominioweb